Nu har Stockholm inget val – avgäldsräntan måste sänkas

Den rättsliga tvisten mellan bostadsrättsföreningen Smyrna och Statens fastighetsverk har pågått i fem år. Smyrna äger inte marken som föreningens hus står på. I stället upplåts den med så kallad tomträtt, vilket innebär att föreningen hyr marken av staten, och därmed betalar en årlig markhyra, en avgäld.

Storleken på markhyran avgörs dels av värdet på marken som husen står på, dels av en fastslagen avgäldsränta som enligt tidigare praxis varit 3 procent. Det är denna räntenivå, som efter flera överklaganden i lägre instanser nu prövats av Högsta domstolen.

En avgäldsränta på 3 procent har av många bedömts som för hög i relation till den lägre långsiktiga realräntan. En bedömning som även Högsta domstolen gjorde, när de fastslog avgäldsräntan till 1,75 procent. Domen är inte bara en seger för Smyrna, utan även för alla andra bostadsrättsföreningar med tomträtt då den blir vägledande i lägre instanser.

Markhyrorna kommer bli lägre

Den nya avgäldsräntan kommer att leda till lägre markhyror. Därutöver ska domstolar framöver även ta bostadssocial hänsyn genom att bedöma skäligheten i avgäldshöjningen, och ta kostnadsökningarna för de boende i beaktning. Sammantaget är domen ett efterlängtat ekonomiskt andrum för boende i tomträttsföreningar.

För att säkra miljardintäkterna som tomträtten innebär finns en uppenbar risk att staden skruvar i andra änden genom att höja avgäldsunderlaget.

I Smyrnas fall är det staten som äger och hyr ut marken. Men som regel är det staden som upplåter marken i Stockholm. I dag bor nästan var femte stockholmare i ett boende med tomträtt. År 2017 beslutade kommunfullmäktige i Stockholm om kraftigt höjda avgäldsnivåer mot bakgrund av stigande markvärden.

Staden baserar markhyran på en avgäldsränta på 3,25 procent, i kombination med ett avgäldsunderlag som motsvarar 30 procent av markvärdet. Anledningen till denna marknadsanpassning är sannolikt bostadssocial hänsyn. För att avgälderna ska följa markprisutvecklingen tillämpar staden även en årlig uppräkning av avgäldsunderlaget om 2 procent.

Stockholms stad får inte dribbla med siffrorna

Smyrnadomen har sannolikt medfört en del huvudbry hos Stockholms politiker. För staden är det nu tvingande att följa det nya prejudikatet, och sänka avgäldsräntan för både bostadsytor och kommersiella lokaler. Dessutom ska den slutliga avgälden vara skälig. Annars beaktas inte kostnadsökningarna för de boende, och domen blir ett slag i luften.

För att säkra miljardintäkterna som tomträtten innebär finns en uppenbar risk att staden skruvar i andra änden genom att höja avgäldsunderlaget. Något som enbart skulle innebära ett dribblande med siffror, utan avsikt att underlätta för de boende.

Det ska bli intressant att se hur stadens beslutsfattare agerar. För faktum kvarstår: Kommunfullmäktige har inget annat val än att besluta om en sänkt avgäldsränta.

Den gäller alla – även Stockholms stad.