Hyresgästföreningen: Så kan renovräkningarna undvikas

Det har gått nästan 50 år sedan miljonprogrammens bostäder färdigställdes. Det som då gav bostäder åt många står i dag inför ett stort renoveringsbehov. När renoveringar genomförs blir resultatet inte sällan höga hyreshöjningar vilket skapar konflikter mellan fastighetsägare och hyresgäster. Bara år 2023 kommer cirka 34 000 hyreslägenheter genomgå en större renovering. För att motverka konflikter och möjliggöra för trygga och hållbara renoveringar lanserar vi på Hyresgästföreningen renoveringspaket Renovera Sverige.

200 000 lägenheter ska renoveras 

De kommande tio åren står 200 000 lägenheter inför omfattande renovering. Gör vi inget, så fortsätter renovräkningarna, det vill säga att folk inte har råd att bo kvar. Hyreshöjningar på 60 procent är ingen ovanlighet, vilket allvarligt urholkat besittningsskyddet för den vars bostad står inför renovering. Alternativt görs styckvisa renoveringar gradvis när hyresgäster flyttar ut och innan en ny hyresgäst flyttar in, men då prioriteras det kosmetiska. Medan det viktiga och dyra, som stammar och fasad, skjuts på framtiden. Att inte renovera är inte heller ett alternativ, då det leder till förslumning och bostäder med oacceptabelt låg standard.

Så om vi varken vill ha renovräkningar, styckvisa renoveringar eller förslumning, då krävs reformer och någon form av stöd. Men stöd kan utformas på olika sätt och flera bör undvikas. Om stödet går till fastighetsägare utan motkrav, så riskerar det att förvärra problemet med överrenovering och höga renoveringshyror. Om stödet går till fastighetsägare med motkrav på en viss hyresnivå – likt investeringsstödet för nyproduktion – så sätts bruksvärdessystemet ur spel.

Görs inget kommer vittnesmålen om renovräkningar och chockhöjda hyror att fortsätta i takt med att miljonprogrammet renoveras.

Om stödet går till hyresgästen, till exempel genom ett ROT-avdrag, skiljs ansvaret för fastigheten (som är fastighetsägarens) och mottagaren av stödet (som då blir hyresgästen) vilket skapar en ohållbar situation.

Gynna hållbara miljöinvesteringar

Så: det behövs ett stöd, det bör gå till fastighetsägaren, det kan inte påverka hyresnivån men det måste samtidigt komma med ett motkrav på fastighetsägaren. Hyresgästföreningens renoveringspaket Renovera Sverige uppfyller alla dessa kriterier genom att rabattera hyran för en vanlig hyresgäst med ungefär 1 200 kronor i månaden efter en renovering, möjliggöra energieffektivisering, renovering på svagare marknader och stärka möjligheten att genomföra löpande underhåll. Därtill gynnas hållbara miljörenoveringar och återbruk samtidigt som incitamenten till att genomföra onödiga renoveringar som hyresgästerna inte vill ha minskar.Detta är Hyresgästföreningen förslag för upprustning utan hyreschock:

• Infasning:  Ett krav på infasning av all ny hyra införs, där hyror inte tillåts höjas mer än fem procent utöver den årliga justeringen. Hyreshöjningar som är större än så ska i stället fasas in till dess att den nya hyran är nådd. 
• Renoveringsstöd:  Ett stöd vid omfattande renovering införs. Stödet syftar till att underlätta renovering och infasning av ny hyra. Stödet gynnar långsiktiga ägare med en försiktig renoveringsstrategi och tillgängliggör fler lägenheter för den kommunala kön eller för fördelning av sociala skäl. Stödet täcker 40 procent av infasningsförlusten, kostnaden för infasning som uppstår av skillnaden mellan den nya hyran och den rabatterade hyran som ska betalas fram till dess att den nya hyran har fasats in. Renoveringar som använder metoder som är mer miljöanpassade än vad som är gängse gynnas med en miljöbonus, där stödet täcker 50 procent av infasningsförlusten. 
• Energieffektiviseringsstöd:  Det tidigare stödet för energieffektivisering, som finns juridiskt men inte längre finansieras i och med höstbudgeten 2021, fungerade bra och bör i huvudsak behållas så som det är formulerat, samt återfå sin finansiering.
• Moms på hyra:  En låg moms på hyran skulle sänka kostnaden för omfattande renoveringar. Moms skulle även underlätta genomförandet av nödvändiga renoveringar i hyreshus på svaga marknader och minska ojämlikheten i beskattningen mellan upplåtelseformerna.
• Skattefria underhållsfonder: Periodiseringsfonder, eller skattefria underhållsfonder, underlättar för bostadsbolag att sköta löpande underhåll på ett mer effektivt sätt och stärker hyresgästernas rätt till löpande underhåll. 
• Förstärkt bostadsbidrag: En förstärkning behövs bland annat för att säkerställa trygghet i boendet i samband med renoveringar. Inkomstgränserna behöver vidgas för att uppdatera gränserna till inkomstutvecklingen. 

I huvudsak kommer kostnaderna för renoveringarna, som i dag, att hanteras av fastighetsägare och hyresgäster. Förslaget innehåller delar där staten är med och betalar. Renoveringsstödet beräknas kosta omkring 760 miljoner år 2023, för att sedan minska i takt med att renoveringsbehovet avtar. 

Ränteavdraget ökar explosionsartat

En återfinansiering av stödet för energieffektivisering skulle kosta omkring en miljard årligen. Medan en enklare uppskattning av momsreformen beräknas kosta ungefär 15 miljarder kronor årligen. Detta kan ställas i relation till att kostnaden för ROT-avdrag till det ägda boendet uppgick till 12 miljarder kronor förra året. Ränteavdragen kostade ytterligare 17 miljarder kronor och ökar nu explosionsartat. Görs inget kommer vittnesmålen om renovräkningar och chockhöjda hyror att fortsätta i takt med att miljonprogrammet renoveras. Vårt reformpaket erbjuder regeringen en väg ut ur renoveringskrisen.