Hyresgästföreningens lag råder på den svenska hyresmarknaden

Den svenska hyressättningsrätten beskrivs ofta som hårt reglerad. Det är en förenkling. Hyreslagstiftningen lämnar i själva verket ett betydande utrymme för professionella bedömningar, förhandlingar och affärsmässiga avvägningar. De marknadsmisslyckanden vi ser i dag kan därför inte utan vidare förklaras av lagstiftningens utformning. Fokus måste också riktas mot hur regelverket tillämpas i praktiken.

Hyresgästföreningens lag råder

Under arbetet med min doktorsavhandling förvånades jag tidigt över hur konsekvent fastighetsägarnas branschorganisationer tillstyrkt reformer som stärkt Hyresgästföreningens inflytande över hyressättningen. Det gäller såväl presumtionshyressystemet – där Hyresgästföreningen i praktiken givits vetorätt över nyproduktionens lönsamhet – som 2011 års reform av bruksvärdessystemet, där endast kollektivt förhandlade hyror gavs ett starkare skydd mot skönsmässiga hyressänkningar.

Min senaste sejour hos Fastighetsägarna visade att rådgivningen till fastighetsägare inte sällan formas av en intern praxis där Hyresgästföreningens rättstolkningar fungerar som norm, snarare än som en partsposition i en förhandling. Resultatet blir en form av självdisciplinering: en tillämpning av ”Hyresgästföreningens lag”, där fastighetsägare avråds från eller inte informeras om lagens handlingsutrymmen bortom denna ordning.

Arbetar Fastighetsägarna för att tillvarata medlemmarnas affärsintressen och upprätthålla svensk lag?

Detta är sannolikt ett uttryck för agent–principalproblematik – situationer där organisationer som ska företräda sina medlemmars intressen över tid utvecklar egna institutionella intressen och lojaliteter.

Monopolaktörer vill skydda sin ställning

Reaktionerna på etableringen av nya hyresgästorganisationer illustrerar detta tydligt. Trots att hyresförhandlingslagen – i både lagtext och förarbeten – ger stöd för organisationspluralitet har fastighetsägarnas organisationer i praktiken visat sig både ovilliga och oförmögna att förhandla med fler än en hyresgästorganisation. I vissa fall har fastighetsägare avråtts från att göra det.

Fastighetsägarna Stockholm har till och med vägrat fullgöra förhandlingsuppdrag gentemot den senaste etablerade hyresgästorganisationen för ett medlemsföretags räkning. Varken vd eller styrelsens ordförande har bemödat sig förklara bevekelsegrunden för detta avtalsbrott vid direkt förfrågan. Upprätthållande av Hyresgästföreningens lag – i ord och handling.

Hyresgästföreningen har med anledning av detta sedan en tid börjar driva linjen att hyror som förhandlats fram av den andra organisationen ska underkännas eller reduceras slentrianmässigt med 50 procent. Föga förvånande – det ligger i en monopolaktörs natur att vilja skydda sin ställning.

Fastighetsägarna gör inte motstånd

Det är anmärkningsvärt att Fastighetsägarna inte självmant sett anledning att förklara det uppenbara offentligt. En lägenhets bruksvärde kan inte reduceras med hälften enbart för att hyran förhandlats fram av en annan hyresgästorganisation än Hyresgästföreningen.

Effekten blir att gällande svensk lag – beslutad av folkvalda församlingar – i praktiken trängs undan till förmån för ”Hyresgästföreningens lag”, utan nämnvärt motstånd från Fastighetsägarna.

De som äger hyresbostadsfastigheter har därför skäl att ställa en grundläggande fråga: Arbetar Fastighetsägarna för att tillvarata medlemmarnas affärsintressen och upprätthålla svensk lag? Eller arbetar organisationen för att upprätthålla stabiliteten i en ordning där Hyresgästföreningen får agera som en privat normgivare, rättskipare och prisreglerare utan tillsyn eller ansvar för sitt agerande?