Professor: Återinför fastighetsskatten

I Sverige har priserna på småhus stigit i stort sett oavbrutet i flera decennier och femdubblats sedan mitten på 1990-talet. Ökningen är större än i de allra flesta jämförbara länder, bara Norge kan konkurrera, och har snarast tilltagit på senare tid. Sedan corona-utbrottet i februari 2020 har de svenska småhuspriserna ökat med 20 procent. Är detta ett problem?

Åtgärder mot lånemöjligheter

Föga tyder på att det rör sig om en bubbla driven av spekulation och orealistiska förväntningar om framtida prisstegringar. Tvärtom låter sig priserna väl förklaras av fundamentala faktorer, framför allt fallande räntor på bostadslån i kombination med stigande inkomster. Räknat som andel av hushållens disponibla inkomster är räntekostnaden för en fullt belånad bostad i dag bara drygt hälften så stor som 1995. Efterfrågan på bostäder har framför allt ökat i Stockholm och andra större städer, där markpriserna stigit kraftigt.

Problemet med de fortsatt ökande bostadspriserna är nog inte främst att de hotar den finansiella stabiliteten utan att de är ett symtom på djupare problem på svensk bostadsmarknad.

Ändå uppfattas huspriserna av många som ett stort problem. Internationella organisationer som IMF och EU uppmanar regelmässigt Sverige att vidta åtgärder för att bromsa prisutvecklingen. Anledningen är kopplingen till hushållens skulder. Med högre priser följer större lånebehov. Som andel av de disponibla inkomsterna har hushållens skulder ökat från knappt 100 procent i mitten på 1990-talet till nära 200 procent i dag. I efterspelet till den globala finanskrisen ser många detta som ett hot mot den finansiella och makroekonomiska stabiliteten.

Regeringar, av skilda politiska kulörer, har också genom Finansinspektionen riktat särskilda åtgärder mot hushållens lånemöjligheter:

• Lånetak på 85 procent av fastighetens värde infördes 2010. Taket avser lån med bostaden som säkerhet och medger blancolån därutöver.
• Amorteringskrav infördes 2016 med två procent per år för lån utöver 70 procent av säkerhetens värde och med en procent per år ned till 50 procent av värde. År 2018 höjdes kravet med en procent för låntagare med lån utöver 450 procent av inkomst. Dessa ska således amortera tre respektive två procent beroende på belåningsgrad.
• Bankernas lånenormer (baserade på så kallade kvar-att-leva-på-kalkyler) har skärpts under inflytande från Finansinspektionen.

Unga hushåll drabbas

Dessa åtgärder har kritiserats, framför allt av akademiska ekonomer, för att de positiva effekterna på den ekonomiska stabiliteten är små i förhållande till de begränsningar som läggs på vissa hushåll. Generellt drabbas unga hushåll i början av sin bostadskarriär hårdast. Med dagens bolåneräntor på drygt en procent efter 30 procents skatteavdrag innebär amorteringar på tre procent mer än en tredubbling av de löpande kapitalutgifterna för boendet.

Det faktum att amorteringar är ett sparande och ingen kostnad är till föga tröst för unga hushåll utan möjlighet att låna från vänner och föräldrar. De tvingas välja en mindre och sämre belägen bostad eller hanka sig fram på hyresmarknaden. Det senare är sällan något attraktivt alternativ eftersom köerna till hyreslägenheter är långa och hyrorna på andrahandsmarknaden skyhöga. De som främst drabbas är kreditvärdiga hushåll utan tillgång till eget kapital, hushåll med stort humankapital men litet finansiellt kapital.

Skepsis mot amorteringskrav och lånetak

Mot dessa negativa effekter för vissa grupper ska ställas positiva effekter på den finansiella och ekonomiska stabiliteten. Dessa är dock inte uppenbara. Ett amorteringskrav medför ju att de fasta utgifterna ökar och att hushållen får mindre marginaler för att möta inkomststörningar. I en konjunkturnedgång med ökande arbetslöshet riskerar därför den privata konsumtionen att falla mer än den annars skulle ha gjort och därigenom fördjupa nedgången. I det avseendet riskerar amorteringskravet att minska den makroekonomiska stabiliteten.

Eftersom amorteringskrav och lånetak tenderar att minska hushållens skulder, minskar också känsligheten för räntestörningar. Detta kan i sig göra ekonomin mer robust, särskilt som finansiella kriser tenderar att sammanfalla med höjda räntor. Samtidigt minskar penningpolitikens genomslag. Den verkar ju genom att via styrräntor och tillgångsköp påverka de räntor som hushåll och företag betalar. Med mindre skulder försvagas denna effekt, och nettoeffekten på den finansiella stabiliteten är således oklar.

En viss skepsis mot nödvändigheten av amorteringskrav och lånetak är därför befogad. Av allt att döma har de makroekonomiska effekterna varit ganska små. Omkring skärpningen av amorteringskravet från januari 2018 såg man dock en viss, men tillfällig, nedgång i huspriserna samtidigt som ökningen av hushållens skuldkvot stannade av. När covid-pandemin bröt ut våren 2020 beslöt Finansinspektionen att tillfälligt häva amorteringskravet. En stor andel av bolånetagarna har utnyttjat möjligheten att slippa betala av på sina bolån, något som kan ha haft viss betydelse för den snabba ökningen av huspriser och bostadslån det senaste året. Planen är att kravet åter ska börja gälla från augusti i år.

”Symtom på djupare problem”

Problemet med de fortsatt ökande bostadspriserna är nog inte främst att de hotar den finansiella stabiliteten utan att de är ett symtom på djupare problem på svensk bostadsmarknad. Med eller utan amorteringskrav så bidrar de till att stänga ute breda grupper från marknaden för ägda bostäder. Många hushåll, särskilt unga utan en fast fot på arbetsmarknaden, klarar inte bankernas ordinarie kreditprövning för ett bostadslån, inte ens för en blygsam bostad i en förort till en större stad. Samtidigt är hyresmarknaden tilltäppt till följd av ett system för hyressättning som medfört långa bostadsköer.

Ett bidragande problem är att skattesystemet gynnar ägda bostäder, särskilt lägenheter ägda i form av bostadsrätter. Småhus beskattas genom en så kallad fastighetsavgift som är densamma i kronor alla småhus med taxeringsvärden över en viss brytpunkt (i dag cirka 60 procent av alla hus). Räknat som andel av taxeringsvärdet (vilket ska motsvara 3/4 av marknadsvärdet) är skatten 0,75 procent under brytpunkten, men exempelvis bara 0,16 procent för ett hus värderat till 5 miljoner kronor. Bostadsrättslägenheter är i stort sett obeskattade. I kombination med 30 procents avdragsrätt för räntor är effekten att flertalet ägda bostäder är starkt skattegynnade i förhållande till hyreslägenheter. Detta har bidragit till de stigande bostadspriserna och gynnat dem som kan lånefinansiera en ägd bostad, det vill säga framför allt hushåll med högre inkomster.

Politiska låsningar

En skattereform som återinförde en fastighetsskatt i proportion mot taxeringsvärdet skulle hålla tillbaka bostadspriserna och därigenom dämpa hushållens skulder. Den skulle också bidra till att stabilisera bostadspriserna genom att skatten går upp när priserna har en tendens att stiga och ned vid tendenser till prisfall. Tyvärr är de politiska låsningarna så starka att en sådan reform ter sig osannolik de närmaste åren. Vi tittar avundsjukt på Danmark där man nått enighet över partigränserna om att upphäva frysningen av taxeringsvärdena, en reform med liknande innebörd.