Sabo: Kantiga redovisningsregler hämmar byggandet

DEBATT. Dagens redovisningsregler försvårar för de allmännyttiga bostadsföretagen att hjälpa kommunerna att klara bostadsförsörjningen. Regeringen bör därför utreda möjligheten att justera de regelverk som styr nedskrivningar för att få igång en nödvändig nyproduktion av både privata och allmännyttiga hyresrätter. Det skriver företrädare för Sabo, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag.

Om vi ska klara framtida rekryteringar, tillväxt och en bra välfärd i landets kommuner, behöver vi kunna bygga nya bostäder. Tyvärr försvåras uppdraget kraftigt av dagens redovisningsregler, både i hur de är utformade och hur de tolkas. Därför vill vi se en förändring av de regler som styr nedskrivningar - och det behöver göras nu.

Bostadsförsörjningen blir ett dilemma

Många allmännyttiga bostadsföretag vill bygga nya hyresrätter för att hjälpa kommunerna att klara bostadsförsörjningen. Det samma gäller även många privata fastighetsägare. Men de svenska byggpriserna är mycket höga idag och i många landsbygdskommuner leder det till att produktionskostnaderna regelmässigt är högre än det teoretiska marknadsvärde som fastigheten får när den nya byggnaden är klar. Det i sin tur leder oftast till krav på omfattande nedskrivningar, vilket påverkar bostadsföretagets ekonomiska resultat och dess soliditet mycket negativt. Om kommunen skjuter till nytt kapital för att återställa soliditeten kan det komma att betraktas som otillåtet statsstöd enligt EU:s regler. Detta är ett allvarligt dilemma.

Många gånger blir det omöjligt att bygga de hus som befolkningen behöver. Problemet blir särskilt tydligt på landsbygden men är även en realitet i till exempel storstädernas ytterområden eller i våra regionstäder.

Fel med värdering från fiktivt marknadsvärde

I de flesta landsbygdskommuner finns ingen reell marknad för flerbostadshus och därför uppskattas marknadsvärdet istället utifrån fastighetsförsäljningar på helt andra marknader. Vi anser att det är orimligt. Ett hyreshus som är byggt för att långsiktigt ägas och förvaltas bör inte värderas till ett fiktivt marknadsvärde och utifrån en fiktiv försäljning. Om alla lägenheter är uthyrda och fastigheten långsiktigt ger en rimlig avkastning ska nedskrivningar inte behöva göras.

Vi vill därför att regeringen utreder och överväger möjligheterna till en justering av de regelverk som styr nedskrivningar. Reglerna hindrar nödvändig nyproduktion av både privata och allmännyttiga hyresrätter.

Revisorerna tolkar olika

Men problemen ligger inte enbart i reglerna. Våra erfarenheter visar att revisorerna har mycket olika tolkningar av de regler som finns kring att värdera och förhålla sig till risker i nyproduktion. Två bostadsprojekt som har liknande förutsättningar kan få helt olika bedömningar med långtgående konsekvenser för hyresgäster, bostadsbolag och ägare. Det är inte acceptabelt. Vi rekommenderar därför våra 306 medlemsföretag att föra dialoger med sina revisorer om hur reglerna ska tolkas och självklart fortsätta att göra känslighetsanalyser inför varje nyproduktion. Variabler som hyresnivåer, vakanser, driftkostnader och avkastningskrav måste stresstestas och marknaden kontinuerligt analyseras. Sverige behöver helt klart fler bostäder men vi ska inte förbygga oss, det gäller att göra rätt från början.

Frågan om nedskrivningarna kan inte vänta

Sedan januari 2011 har allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag en särskild lag. Det har vi för att allmännyttan har ett speciellt uppdrag på svensk bostadsmarknad. Vi ska kombinera samhällsansvar med affärsmässiga principer. Allmännyttan måste alltså inte ge maximal vinst eller agera exakt som privata fastighetsägare, vilket är viktigt att komma ihåg i dagens läge med stor bostadsbrist. Den kraftiga befolkningsökningen, bosättningslagen för nyanlända och en allt åldrande befolkning ökar kraven på att bygga fler bostäder - även på så kallade svaga marknader. Brännpunkten där allmännyttans samhällsansvar och arbete efter affärsmässiga principer möts, berör oss alla – även regering och riksdag i dess fortsatta arbete för en väl fungerande bostadsmarknad. Därför kan frågan om nedskrivningarna inte vänta, något måste göras nu.

Åsa Johansson, ordförande (S) i SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag

Carin Ramneskär, 1e vice ordförande (M) i SABO

Helén Ohlsson, 2e vice ordförande (MP) i SABO

Anders Nordstrand, vd i SABO

 

Forrige artikel Saco: Högskoleutbildning ska inte vara regionalpolitiskt instrument Saco: Högskoleutbildning ska inte vara regionalpolitiskt instrument Næste artikel ATG: Så tar ni ert spelansvar, politiker ATG: Så tar ni ert spelansvar, politiker