Fastighetsägare förlorar på regeringens nya momsförslag

Regeringen vill ändra reglerna för hur företag med så kallad blandad verksamhet, till exempel fastighetsägare som hyr ut både bostäder (momsfritt) och lokaler (momspliktigt), ska fördela avdrag för ingående moms. Syftet är att EU-anpassa svenska regler. Men det förslag som nu ligger på bordet riskerar att bli ett onödigt komplicerat och kostsamt regelverk.

Momsen fördelas på detaljnivå

Svenska regler ska självklart harmoniseras med EU-rätten. Men för fastighetsägare som hyr ut både bostäder och lokaler blir konsekvenserna betydande: mer administration, högre kostnader och ökad rättsosäkerhet. Den enskilde fastighetsägaren riskerar dessutom att hamna i ett svårt bevisläge gentemot Skatteverket när reglerna ska tillämpas i praktiken.

Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna representerar tillsammans majoriteten av alla fastighetsföretag som hyr ut bostäder och lokaler. Våra medlemmar bedriver så kallad blandad verksamhet: bostadsuthyrning är momsfri, medan många lokaler är momspliktiga. Det innebär att bara en del av momsen är avdragsgill. Moms på gemensamma kostnader exempelvis för drift, ombyggnad eller underhåll av gemensamma ytor måste därför fördelas mellan momspliktig och momsfri verksamhet. Det handlar årligen om miljarder i investeringar i fastigheter och tekniska system.

Regeringen föreslår att omsättning ska vara huvudregel för fördelningen, i linje med EU-direktivet. Det är rimligt. Men när det gäller kostnader som avser byggnader föreslås i stället en annan och mer detaljerad huvudregel. För byggnader vill regeringen införa särskilda och mycket detaljerade momsregler. Momsen ska fördelas på detaljnivå till enskilda byggnader, byggnadsdelar och olika typer av underordnade anläggningar. I teorin kan det låta görbart, men i praktiken är det allt annat än enkelt.

Skattesystemet måste vara rättssäkert

Regeringen bedömer att den administrativa påverkan är begränsad. Vår bild är en annan. Förslaget innebär att ingående moms i detalj ska kopplas till rätt byggnad, rätt byggnadsdel och därefter bedömas utifrån hur just den delen används. Men fastighetsbestånd är sällan enkla att dela upp. Byggnader är funktionellt sammanlänkade. Tekniska system är gemensamma. Parkeringar kan vara integrerade med bostäder och lokaler. Lokaler står periodvis tomma eller byter användning. Förutsättningarna förändras dessutom över tid genom ombyggnader, investeringar och nya hyresgäster.

När reglerna blir för detaljerade ökar också risken för olika tolkningar 

EU:s mervärdesskattedirektiv är tydligt. Om en medlemsstat avviker från huvudregeln om omsättningsbaserad fördelning ska den valda metoden vara mer exakt och bättre spegla den faktiska användningen. Det är långt ifrån självklart att regeringens detaljerade modell uppfyller det kravet.

Skattesystemet måste vara rättssäkert, förutsebart och proportionerligt. När reglerna blir för detaljerade ökar också risken för olika tolkningar. Det kan i sin tur leda till fler tvister med Skatteverket och en större rättsosäkerhet för företagen när utfallet beror på tolkningar och bedömningar i enskilda fall.

Stoppa de nya momsreglerna

Det är heller ingen samhällsekonomisk vinst utan snarare en samhällsekonomisk förlust att skapa regler som kräver mer administration, fler tolkningar och fler skatteprocesser. Resurser som i stället borde användas till investeringar, förvaltning och utveckling av fastigheter riskerar att bindas upp i skattehantering och juridiska bedömningar.

Regeringen bör därför avstå från att införa de särskilda och detaljerade reglerna för byggnader i nuvarande form. I stället behövs en närmare analys av hur reglerna förhåller sig till momsdirektivets principer om skatteneutralitet och proportionalitet och den viktiga principen att momsen inte får bli en kostnad för företagen. Reglerna bör utformas så att dessa principer beaktas.

Företagen hanterar momsen åt staten. Då måste också reglerna vara enkla och möjliga att tillämpa i praktiken. Det blir de inte med regeringens nya momsförslag.